Аналитический отчет по анализу состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Ижевске управляющими компаниями за период с 01.01.2011г. по 31.03.2013г.

Анализ состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Ижевске проведен в соответствии с Порядком проведения анализа состояния конкурентной среды на товарном рынке, утвержденным Приказом ФАС России от 28.04.2010 № 220 (далее – Порядок оценки конкурентной среды).

Настоящий анализ проводится в целях определения положения и доли хозяйствующих субъектов, действующих на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Ижевске, влияния органов исполнительной власти Удмуртской Республики, органов местного самоуправления на его функционирование.

Для оценки состояния конкурентной среды на рынке услуг управления многоквартирными домами проведена расчетно - аналитическая работа по определению:

– временного интервала;

– продуктовых границ товарного рынка;

– субъектов товарного рынка (количественный состав продавцов и покупателей);

– географических границ товарного рынка;

– объема товарного ресурса рынка;

– долей хозяйствующих субъектов на рынке;

– количественных показателей структуры товарного рынка;

– качественных показателей товарного рынка (барьеры входа);

– рыночного потенциала

При исследовании данного рынка были использованы данные Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Удмуртской Республике, Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской Республики, Администрации г. Ижевска, сведения об объемах управления получены от хозяйствующих субъектов – участников рынка, результаты опроса потребителей услуг и другие сведения.

I. Временной интервал анализа рынка услуг по управлению многоквартирными домами в г. Ижевске.

Согласно части 9 статьи 5 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) временной интервал анализа состояния конкуренции определяется в зависимости от цели исследования, особенностей товарного рынка и доступности информации. Наименьший временной интервал анализа состояния конкуренции в целях установления доминирующего положения хозяйствующего субъекта должен составлять один год или срок существования товарного рынка, если он составляет менее чем один год.

Пунктом 2.2 Порядка проведения анализа предусмотрено, что в случае, если исследование ограничивается изучением характеристик товарного рынка, которые сложились до момента проведения исследования, проводится ретроспективный анализ состояния конкуренции на товарном рынке.

При определении временного интервала учтено, что рынок услуг по управлению многоквартирными домами не подвержен сезонным колебаниям, то есть является стабильным.

Цель исследования рынка – установление наличия (отсутствия) доминирующего положения хозяйствующих субъектов на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в географических границах товарного рынка. В связи с этим, для целей исследования рынка необходимо изучить характеристики рынка, сложившиеся в период с 01.01.2011 года по 31.03.2013 года.

На основании вышеизложенного, временной интервал исследования рынка определен как  период с 01.01.2011 года по 31.03.2013 года.

II. Продуктовые и географические границы рынка услуг по управлению многоквартирными домами в г. Ижевске.

Определение продуктовых границ рынка в соответствии с Приказом ФАС России от 28.04.2010 № 220 представляет собой процедуру выявления товара, не имеющего заменителя, или взаимозаменяемых товаров (работ, услуг), обращающихся на одном и том же товарном рынке и включает в себя: предварительное определение товара, выявление свойств товара, определяющих выбор покупателя и товаров, потенциально являющихся взаимозаменяемыми для данного товара; определение взаимозаменяемых товаров.

Предметом анализа явилась деятельность хозяйствующих субъектов  на рынке услуг по управлению многоквартирными домами. При этом продуктовые границы определены на основе действующих нормативных актов, общероссийских классификаторов продукции, работ и услуг, видов экономической деятельности, опроса потребителей.

Данное исследование проведено в целях определения состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами, положения хозяйствующих субъектов на данном рынке, определения хозяйствующих субъектов, занимающих доминирующее положение на рассматриваемом рынке.

В качестве источников исходной информации при анализе состояния конкуренции на данном товарном рынке использовались сведения, представленные Администрацией г. Ижевска, Удмуртстатом, Минстроем УР, информация и опрос потребителей услуг, информация от хозяйствующих субъектов – участников рынка, данные собственных исследований антимонопольного органа, а также иные источники информации.

В целях проведения данного исследования продуктовыми границами рынка является комплекс услуг по управлению многоквартирными домами, включающий услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление на основании заключенных договоров коммунальных услуг собственникам жилых помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

В общероссийском классификаторе продукции по видам экономической деятельности услуги по управлению многоквартирными домами включены в подгруппу 70.32 «Управление недвижимым имуществом». При этом управление эксплуатацией жилого фонда соответствует код 70.32.1 ОКВЭД.

Как следует из положений пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. управление управляющей организацией.

Таким образом, Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа управления многоквартирными домами.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, заключаются на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров (ст. 164 ЖК РФ).

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников в нескольких жилых домах, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. ТСЖ является юридическим лицом (ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ вправе заключать договоры управления, содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и иные договоры в интересах членов товарищества, устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений, выполнять работы для собственников и предоставлять им услуги, пользоваться иными правами (ст. 137 ЖК РФ).

Жилищные или жилищно–строительные кооперативы (далее - ЖСК) – это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ст. 110 ЖК РФ).

Управляющие организации вправе создаваться в любой организационно–правовой форме. Управление многоквартирными домами осуществляют на основании договора управления.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п.2 ст.162 ЖК РФ).

В соответствии с постановлением Госкомстроя РФ №170 от 27.09.2003г. «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» эксплуатация жилищного фонда включает в себя управление жилищным фондом, а именно:

– организацию эксплуатации;

– взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

– все виды работы с нанимателями и арендаторами.

Учитывая понятие договора управления, услуги по управлению многоквартирным домом являются самостоятельным видом деятельности.

Согласно сведениям представленным Администрацией г. Ижевска, Минстроем УР, Удмуртстатом УР наибольшую долю по способу управления многоквартирными домами занимают управляющие компании.

Опрос показал, что при увеличении тарифов на услуги управляющей компании на 10-20%, 23,16% опрошенных указали, что будут искать организацию, которая предложит более низкий тариф, при этом 76,84% указали, что будут продолжать пользоваться услугами организаций, с которой у них уже заключен договор.

Опрос потребителей услуг показал, что услуги по управлению многоквартирным домом невозможно заменить на иные услуги, так считаю 93,94% опрошенных. 4,04% опрошенных считают, что услуги по управлению многоквартирными домами можно заменить выбрав способ управления домом ТСЖ.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это один из способ управления многоквартирными домами. Таким образом, данная услуга не заменяет услуги по управлению многоквартирными домами. Следовательно, большая часть опрошенных считает, что услуги по управлению многоквартирными домами невозможно заменить на иные услуги.

На основании изложенного продуктовые границы рынка определены как услуги по управлению многоквартирными домами управляющими компаниями.

В соответствии с пунктом 4.1 Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке географические границы товарного рынка – это границы территории, на которой приобретатель (приобретатели) приобретает или имеет экономическую, техническую или иную возможность приобрести товар и не имеет такой возможности за ее пределами.

Территория рынка определяется так же, как и товарная группа: по принципу признания покупателями равной доступности товаров.

Учитывая специфику и назначение услуг управления жилищного фонда – обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, отсутствует необходимость и возможность определения факторов, касающихся транспортных расходов потребителей, поскольку услуги управления жилищного фонда не подлежат транспортировке и перемещению между различными территориями.

Согласно проведенному опросу потребителей данных услуг — 56,76% опрошенных отметили, что единолично не имеют возможности выбрать иную управляющую компанию т.к. для этого необходимо проведение общего собрания собственников, что требует значительного количества времени; 33,33% опрошенных указали, что договор с управляющей организацией заключается на определенный срок и в соответствии с ч.8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещения на основании решения общего собрания вправе отказаться от исполнения договора только при условии неисполнения или ненадлежащего исполнения договора управления управляющей организацией.

Потребители, при выборе организации, осуществляющей управление жилищным фондом, руководствуются следующими факторами:

- величина тарифа - 19,15%;

- условия договора - 28,37%;

- качество предоставляемых услуг - 31,20%;

- месторасположение организации - 19,86%;

- иное – 1,42%, в т.ч. 0,71%  - репутация компании, 0,71% - человеческие взаимоотношения.

Кроме того, 65,35% опрошенных указали на невозможность выбора управляющей организации, расположенной за пределами г. Ижевска, т.к. данная услуга должна быть оказана по месту расположения дома.

Таким образом, опрос потребителей показывает на отсутствие экономической возможности выбора управляющей организации, расположенной за пределами г. Ижевска.

На основании изложенного географические границы рынка услуг по управлению многоквартирными домами являются локальными и определяются территорией муниципального образования. В настоящем исследовании географические границы рынка определены территорией г. Ижевска.

III. Состав хозяйствующих субъектов, действующих на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Ижевске.

Хозяйствующими субъектами рынка управления многоквартирными домами, в соответствии с ЖК РФ, могут быть управляющие организации любой формы собственности.

Потребителями услуг управления многоквартирными домами являются собственники помещений в многоквартирных домах, т.е. те лица, которым ЖК РФ предоставлено право выбора способа управления многоквартирным домом и управляющей организации. Это физические и юридические лица – собственники частного жилищного фонда, субъекты Российской Федерации и Российская Федерация – как собственники государственного жилищного фонда, муниципальные образования – как собственники муниципального жилищного фонда. Конечными потребителями услуг управления многоквартирными домами являются граждане, проживающие в многоквартирных домах.

Пунктом 5 статьи 4 Закона «О защите конкуренции» установлено понятие хозяйствующего субъекта: хозяйствующий субъект - коммерческая организация, некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, приносящую ей доход, индивидуальный предприниматель, иное физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющее профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации.

Согласно сведениям, представленным Администрацией г. Ижевска, доля частных и муниципальных управляющих компаний на территории г. Ижевска составляет:

- в 2011 году управление многоквартирными домами осуществляли 51 хозяйствующих субъектов, из которых 50 являются частными организациями, 1 – муниципальная организация;

- в  2012 году управление многоквартирными домами осуществляли 52 хозяйствующих субъектов, из которых 51 являются частными организациями, 1 – муниципальная организация.

При этом в ходе направления запросов данным организациям установлено, что ряд хозяйствующих субъектов прекратил осуществление своей деятельности. В связи с чем, общее количество управляющих компаний, представленных Администрацией г. Ижевска и данными представленными самими хозяйствующими субъектами расходятся.

Кроме того, общий объем жилищного фонда, представленный Администрацией г. Ижевска и данные, представленные хозяйствующими субъектами также расходятся. Предположительно это возникло в связи с тем, что некоторые управляющие компании отказываются передавать техническую документацию на дом новой управляющей компании и считают дом в своей собственности, в то время как в действительности управление домом должна осуществлять уже новая управляющая компания. Также часть управляющих компаний, действующих на данном товарном рынке в 2011 и 2012 годах в настоящее время ликвидирована или перерегистрирована за пределами территории товарного рынка. Таким образом, информация по таким хозяйствующим субъектам отсутствует.

Общий объем площади жилищного фонда г. Ижевска на основании данных, представленных хозяйствующими субъектами составил по состоянию на 31.12.2011г.– 5418,137 тыс.кв.м., на 31.12.2012г.– 9417,984 тыс.кв.м., 31.03.2013г.– 9742,858 тыс.кв.м.

Услуги управления многоквартирными домами г. Ижевска предоставляют управляющие компании различных форм собственности.

На основании сведений, полученных от Администрации г. Ижевска, а также ответов хозяйствующих субъектов, установлен перечень хозяйствующих субъектов, осуществляющих управление многоквартирными домами, который представлен в приложении, в таблице № 1.

Согласно положениям ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирных домах обязаны выбрать способ управления домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения (ст. 161 ЖК РФ).

Согласно части 4 статьи 61 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ, орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В ходе проведения анализа рынка по управлению многоквартирными домами установлено, что Управлением ЖКХ Администрации г. Ижевска в 2011г. проведено 5 открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами по 143 МКД общим объемом 32042,7кв.м. По результатам проведения конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами заключено 40 договоров управления, из них 34 договора управления заключены с управляющими организациями, ранее не осуществляющими управление многоквартирными домами.

В 2012 году проведено 2 открытых конкурса по отбору управляющих организаций для управления 6 многоквартирными домами. До начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсах не подана ни одна заявка.

По результатам опроса хозяйствующих субъектов, опрошенные  лица указали наиболее известные хозяйствующие субъекты, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами на территории г. Ижевска: ООО «УК Доверие», ООО «Единая УК», ООО УК «ЖРП№8», ООО «Ижевска управляющая компания», ООО УК «Вест-снаб», МУП г. Ижевска «Спецдомоуправление»,  ООО «ЖРП-Мастер», ООО «УК-Ижкомцентр», ООО УК «Коммунальщик», ООО УК «Колтома», ООО «Уралопторг-ЖРП», ООО УК Кедр».

IV. Объем рынка услуг по управлению многоквартирными домами и доли хозяйствующих субъектов на рынке

Согласно определения многоквартирного дома, данного в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 г. №47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Учет количества многоквартирных жилых домов, расположенных на территории г. Ижевска, ведется органами статистики Удмуртской Республики и Администрацией г. Ижевска, как на основании Жилищного Кодекса РФ, так и на основании Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Количественной характеристикой объема товарных ресурсов данного рынка услуг (Vm) является общая площадь жилищного фонда г. Ижевска в натуральных показателях (тыс.кв.м.), приходящаяся на многоквартирные дома.

Доля хозяйствующего субъекта – исполнителя на рассматриваемом товарном рынке (Di) – определяется как отношение объема жилищного фонда, находящегося в управлении хозяйствующего субъекта к общей площади жилищного фонда г. Ижевска, приходящейся на многоквартирные дома (Di = Vi / Vm).

Общая площадь жилищного фонда г. Ижевска по состоянию на 31.12.2011 г. согласно данным хозяйствующих субъектов, составила 5418,137 тыс.кв.м., на 31.12.2012г. -  9417,984 тыс.кв.м., что на 73,82% больше, чем в 2011 г., на 31.03.2013г. – 9742,858 тыс.кв.м., что на 3,45% больше, чем в 2012г.

Расчет долей хозяйствующих субъектов, осуществлявших в период с 01.01.2011-31.03.2013гг. управление многоквартирными домами, представлен в приложении в таблице № 1.

Основную долю в 2011 г. (38,51%) по управлению многоквартирными домами занимали три хозяйствующих субъекта: ООО УК «Ижтехсервис» – 9,187%, ООО «УК «Вест-Снаб» – 10,036%, ООО «Управляющая компания «Ижкомцентр» – 19,286 %.

Основную долю в 2012 г. (42,01%) по управлению многоквартирными домами занимали три хозяйствующих субъекта: ООО УК «ЖРП-8» – 13,476%, МУП г. Ижевска «Муниципальная управляющая компания – Спецдомоуправление» - 13,022%, ООО УК «Доверие» совместно с ООО «Единая УК» (входят в одну группу лиц) – 15,513%.

Основную долю по состоянию на 31.03.2013г. (40,55%) по управлению многоквартирными домами занимали три хозяйствующих субъекта: ООО УК «ЖРП-8» – 12,399%, МУП г. Ижевска «Муниципальная управляющая компания – Спецдомоуправление» – 12,767%, ООО УК «Доверие» совместно с ООО «Единая УК» (входят в одну группу лиц) – 15,384%.

По данным Администрации г. Ижевска основную долю в 2011-2012гг. на рынке услуг по управлению многоквартирными домами занимало МУ «УК в ЖКХ – ГЖУ г. Ижевска» (20,07%). МУ «УК в ЖКХ – ГЖУ г. Ижевска» было создано Администрацией г. Ижевска, основным его видом деятельности является управление жилищным фондом. МУ «УК в ЖКХ – ГЖУ г. Ижевска» осуществляет обеспечение заключения договоров на обслуживание (содержание) и ремонт жилищного фонда, находящегося в его управлении, производит начисление платежей, осуществляет расчеты с подрядными организациями и поставщиками. В настоящее время данное учреждение ликвидировано, деятельность по управлению многоквартирными домами не осуществляет. Таким образом, опрос данного хозяйствующего субъекта провести не было возможности.

V. Уровень концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами в г. Ижевске

         Для определения уровня концентрации используются следующие показатели:

         а) коэффициент рыночной концентрации  (CRn) сумма долей на товарном рынке  (выраженных в процентах) определенного числа (n) крупнейших хозяйствующих субъектов, действующих на данном товарном рынке;

         Как правило, для расчета коэффициента рыночной концентрации рассчитывают коэффициент концентрации 3-х крупнейших хозяйствующих субъектов СR-3.

б) индекс рыночной концентрации Герфиндаля - Гиршмана (HHI) – сумма  квадратов долей  на товарном рынке  (выраженном в процентах)  всех хозяйствующих субъектов,  действующих на данном рынке.

Коэффициент рыночной концентрации, а также индекс рыночной концентрации на рынке услуг по транспортировке управлению многоквартирными домами в г. Ижевске составляет:

- 2011г. - CR3 = 38,51%; HHI = 557,077;

- 2012г. - CR3 = 42,01%; HHI = 591,851;

- 1 квартал 2013г. - CR3 = 40,55%; HHI = 553,408.

По результатам оценки рыночной концентрации, рынок управления многоквартирными домами г. Ижевска по состоянию на 31.12.2011г. (CR3=38,51% < 45%, HHI=557,077 < 1000), на 31.12.2012г. (CR3=42,01% < 45%, HHI=591,851 < 1000), на 31.03.2013г.  (CR3=40,55% < 45%, HHI=553,408 < 1000) относится к рынку с низким уровнем концентрации, состояние конкуренции – развитая конкуренция, что подтверждается снижением показателей рыночной концентрации, а также опросом управляющих организаций и органов власти.

По сравнению с 2010г. в период с 01.01.2011г. по 31.03.2013г. наблюдается значительное уменьшение концентрации рынка, что свидетельствует о развитии рынка.

VII. Барьеры входа на рынок услуг по управлению многоквартирными домами

К качественным показателям, характеризующим структуру товарного рынка, относятся наличие (отсутствие) барьеров входа на рынок для потенциальных конкурентов и степень их преодолимости.

В ходе проведения исследования проводился опрос органов государственной власти и местного самоуправления, а так же управляющих организаций.

Проведенный опрос управляющих организаций, органов государственной власти и местного самоуправления определил наличие следующих барьеров входа на рынок управления многоквартирными домами:

- низкий уровень взаимодействия органов, осуществляющих государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль, по защите прав собственников помещений в многоквартирных домах с управляющими организациями;

- постоянный рост проверок со стороны органов власти; незаконное привлечение управляющей организации к административной ответственности государственными органами;

         - задолженность собственников/нанимателей жилых/нежилиых помещений в многоквартирных домах по оплате жилищно-коммунальных услуг;

- отсутствие необходимых оборотных средств у субъекта управления многоквартирным домом для надлежащего исполнения своих обязательств (управляющая компания, выполняя свои функции, несет соответствующие расходы, возмещение которых сразу невозможно);

- отсутствие финансовых ресурсов для капитального ремонта жилых домов, построенных ранее 70-80 годов;

- низкая информированность собственников многоквартирных домов о требованиях и положениях жилищного законодательства РФ;

- постоянный рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги;

- не удовлетворительная организация работы Службы судебных приставов по взысканию задолженности по исполнительным листам по оплате коммунальных услуг;

- несоблюдение ресурсоснабжающими организациями требований жилищного законодательства, в частности постановления Правительства РФ №307 от 23.05.2006г. «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»;

- высокие проценты финансовых и кредитных организаций за осуществление операций по сбору коммунальных платежей, что сказывается на расчетах с ресурсоснабжающими организациями

- необоснованное затягивание сроков передачи технической документации на многоквартирный дом от прежней управляющей компании к вновь избранной компании;

- сложности при перечислении остатков денежных средств собственников помещений, находящихся на расчетном счете прежней управляющей компании к вновь выбранной управляющей компании;

- установление экономически необоснованных тарифов на содержание и ремонт жилого помещения;

- нежелание собственников нести бремя ответственности за содержание и ремонт многоквартирного дома;

- решения общих собраний собственников многоквартирных домов о смене управляющей компании игнорируются самой управляющей компанией;

- распространение сведений отдельными хозяйствующими субъектами порочащих деловую репутацию других управляющих организаций;

- дезориентация населения средствами массовой информации об обязанностях управляющей компании в области оказания услуг;

- использование предыдущими управляющими организациями средств, собранных с собственников помещений одного многоквартирного дома для проведения работ в других многоквартирных домах, находящихся в собственности этой же компании;

- органы местного самоуправления подходят к выполнению некоторых обязанностей сугубо формально

- отсутствие документации на межевание земельных участков придомовых территорий у многоквартирных домов.

Управляющие организации в ходе опроса указали на трудную преодолимость барьеров, зависящих от действий самих управляющих организаций, но, по мнению управляющих организаций, барьеры, устранение которых зависит от органов власти, преодолимы.

Существуют также барьеры, которые затрудняют деятельность по управлению жилищным фондом, а именно экономические, административные, стратегия поведения действующих на рынке хозяйствующих субъектов, но и они являются преодолимыми.

Несмотря на наличие барьеров входа на рынок, управляющие организации отметили следующие положительные изменения, произошедшие на рынке управления многоквартирными домами в период с 01.01.2011г. по 31.03.2013г.:

- население стало более грамотным в области решения вопросов в сфере ЖКХ;

- повышенное внимание к ЖКХ со стороны властей;

- принятие постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011г. №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»;

- вступление в силу Постановления Правительства РФ №731 от 23.09.2010г. «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»;

- вступление в силу Постановления Правительства РФ от 03.04.2013г. №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и правилах их оказания (выполнения)»;

- вступление в силу Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 №416 «Об утверждении правил и стандартов деятельности по управлению многоквартирными домами»;

- повышение активности населения при выборе способа управления многоквартирными домами;

- более оперативное решение вопросов, связанных с ремонтом и обслуживанием жилья между управляющей компанией и собственниками жилья;

- возможность ремонта жилищного фонда, находящегося в управлении управляющих компаний, за счет средств фонда содействия реформирования ЖКХ;

- увеличение количества частных управляющих компаний;

- наличие и реализация муниципальных программ по долевому участию в сфере проведения ремонтов;

- проведение работ по межеванию земельных участков;

- активное участие собственников помещений в МКД и управляющих организаций города при реализации ФЗ от 21.07.2007г. №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»;

- становление и рост числа ТСЖ и иных объединений собственников недвижимости.

Среди отрицательных изменений, произошедших за период с 01.01.2011г. по 31.03.2013г., управляющие компании отметили:

- новые положения Жилищного кодекса РФ, касающиеся капитального ремонта домов;

- появление на рынке МКД на территории г. Ижевска «Фирм-однодневок»;

- вновь созданные организации не имеют опыта работы на рынке управления МКД, не обладают достаточной материально-технической базой для осуществления деятельности;

- рост тарифов на жилищно-коммунальные нужды;

- ужесточение законодательства о деятельности управляющих организаций, в частности, принятие Постановления Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» (большой объем информации, который определен без оценки реальной возможности такого раскрытия, высокие штрафы без возможности снижения размера санкции);

- изменения в правилах  предоставления коммунальных услуг (согласно Постановления Правительства РФ от 06.05.2011г. №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (усложнение счетов-извещений, выделение коммунальных услуг на общедомовые нужды (ОДН);

- передача региональному оператору вопросов, связанных с решением дел по капитальному ремонту многоквартирных домов, критерии отбора для участия в программе согласно Федеральному закону от 21.07.2007 №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» исключают возможность попадания домов, требующих срочного капитального ремонта;

- увеличение репрессивных мер со стороны различных структур;

- оплата общедомовых нужд (ОДН) – данные платежи начисляются независимо от наличия (отсутствия) индивидуальных приборов учета, пропорционально площади занимаемого помещения;

- отсутствие санкции за неисполнением собственниками обязанности установить индивидуальные приборы учета;

- незаконная сдача собственниками помещений в поднаем;

- уход с рынка мелких управляющих компаний и передача многоквартирных домов в управление более крупных хозяйствующим субъектам;

- несоответствие требований Правил благоустройства г. Ижевска с Правилами Госстроя №170.

Администрацией г. Ижевска были отмечены следующие положительные изменения в сфере управления многоквартирными домами, произошедшие в 2011-2012г.:

- введение в действие принципа максимальной информационной открытости деятельности управляющих компаний;

- участие жителей в принятии коллективных решений по управлению своим жильем;

- решение проблем жилищно-коммунального управления на государственном уровне;

- сохранены меры социальной поддержки малоимущим слоям населения;

- на территории г. Ижевска действует муниципальная управляющая компания, в управление  которой находится жилищный фонд, износ которого составляет более 50%;

- тенденция укрупнения управляющих компаний.

Также Администрацией г. Ижевска отмечены следующие отрицательные явления и проблемы в сфере управления МКД:

- общая пассивность жителей МКД;

- снижение уровня ответственности жителей в отношении пользования общедомовой собственностью;

- низкий уровень правовой грамотности жителей – анализ обращений граждан выявил целый комплекс вопросов, связанный с незнанием прав и обязанностей собственников, жилищного законодательства;

- долги управляющих компаний и ТСЖ перед ресурсоснабжающими компаниями, как следствие  - конфликты между ними;

- не выполнение намеченной программы по обеспечению учета  используемых энергетических ресурсов и применению приборов учета при осуществлении расчетов;

- ухудшение технического состояния большей части жилищного фонда, находящегося в собственности граждан;

- споры управляющих компаний, претендующих на один и тот же многоквартирный дом, как следствие – неплатежи населения.

В целях поддержки конкуренции на рынке управления многоквартирными домами в 2011-2012гг. Администрация г. Ижевска приняла участие в голосовании на общих собраниях собственников многоквартирных домов по выбору частных управляющих организаций в качестве способа управления; участие в голосовании на общих собраниях собственников многоквартирных домов по выбору частных управляющих организаций в качестве способа управления (как собственник муниципальных помещений); оказывала методическую помощь частным управляющим организациям, товариществам собственников жилья и собственникам по вопросам управления жилищным фондом.

Несмотря на наличие барьеров входа на рынок услуг по управлению многоквартирными домами, на рынке появляются новые хозяйствующие субъекты, их число с каждым годом возрастает, что указывает на преодолимость барьеров.

VIII. Оценка состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами

Общий объем жилищного фонда в г. Ижевске, согласно данным хозяйствующих субъектов, составляет по состоянию на 31.12.2011г. – 5418,137 тыс. кв.м. в 1098 многоквартирных домах, на 31.12.2012г. – 9417,984 тыс. кв.м. в 2859 многоквартирных домах, на 31.03.2013г. – 9742,858 тыс. кв.м. в 2919 многоквартирных домах.

Согласно данным Администрации г. Ижевска (таблицы №2-5) непосредственное управление осуществляется собственниками помещений в 2011г. в 9 домах, площадь которых составляет 0,26% от общего объема жилищного фонда, в 2012г. в 18 домах, площадь которых составляет 0,53% от общего объема жилищного фонда.

Способ управления многоквартирными домами посредством создания ТСЖ в 2011г. реализовали собственники помещений в 1009 многоквартирных домах, что составляет 13,40 % от общего объема жилищного фонда и 29,55% от общего количества многоквартирных домов, в 2012г. – в 718 многоквартирных домах, что составляет 12,95% от общего объема жилищного фонда и 21,06% от общего количества многоквартирных домов.

По состоянию на 31.12.2011г. управление 2248 домами или 86,38% от общего объема жилищного фонда и 65,85% от общего количества многоквартирных домов осуществляется выбранными управляющими организациями. При этом в 2208 домах управляющая компания выбрана на общем собрании, в 40 домах управляющая компания выбрана по результатам конкурса.

По состоянию на 31.12.2012г. управление 2584 домами или 86,88% от общего объема жилищного фонда и 75,80% от общего количества многоквартирных домов осуществляется выбранными управляющими организациями. При этом во всех многоквартирных домах управляющая компания выбрана на общем собрании собственников.

По состоянию на 31.12.2011г. способ управления не выбран либо не реализован собственниками помещений в 148 многоквартирных домах, что составляет 0,27% от общего объема жилищного фонда и 4,34% от общего количества многоквартирных домов.

По состоянию на 31.12.2012г. способ управления не выбран либо не реализован собственниками помещений в 89 многоквартирных домах, что составляет 0,13% от общего объема жилищного фонда и 2,61% от общего количества многоквартирных домов.

По результатам оценки рыночной концентрации, рынок управления многоквартирными домами г. Ижевска по состоянию на 31.12.2011г. (CR3=38,51% < 45%, HHI=557,077 < 1000), на 31.12.2012г. (CR3=42,01% < 45%, HHI=591,851 < 1000), на 31.03.2013г.  (CR3=40,55% < 45%, HHI=553,408 < 1000) относится к рынку с низким уровнем концентрации, состояние конкуренции – развитая конкуренция, что подтверждается снижением показателей рыночной концентрации, а также опросом управляющих организаций и органов власти.

По сравнению с 2010г. в период с 01.01.2011г. по 31.03.2013г. наблюдается значительное уменьшение концентрации рынка, что свидетельствует о развитии рынка.

Данные показатели свидетельствуют о снижении экономической концентрации рынка, о снижении долей крупных хозяйствующих субъектов, об отсутствии хозяйствующих субъектов, занимающих доминирующее положение, что в свою очередь указывает на развитие конкуренции на данном товарном рынке.

IX. Состояние конкуренции на рынке услуг по управлению многоквартирными домами. (Выводы).

Сопоставление и анализ количественных и качественных показателей, характеризующих структуру товарного рынка, позволил определить рыночную структуру изучаемого рынка и степень развития конкуренции на данном рынке.

Рынок услуг управления многоквартирными домами в географических границах г. Ижевска является рынком с низким уровнем концентрации. Оценка состояния конкурентной среды – развитая конкуренция с преодолимыми барьерами входа на рынок.

В 2011 году доля, занимаемая 3 крупнейшими хозяйствующими субъектами по управлению многоквартирными домами составляла 38,51%, в 2012 году указанная доля составила 42,01%, в 1 квартале 2013 года – 40,55%, что также подтверждает развитие конкуренции на рынке.

Основную долю в 2011 г. (38,51%) по управлению многоквартирными домами занимали три хозяйствующих субъекта: ООО УК «Ижтехсервис» – 9,187%, ООО «УК «Вест-Снаб» – 10,036%, ООО «Управляющая компания «Ижкомцентр» – 19,286 %.

Основную долю в 2012 г. (42,01%) по управлению многоквартирными домами занимали три хозяйствующих субъекта: ООО УК «ЖРП-8» – 13,476%, МУП г. Ижевска «Муниципальная управляющая компания – Спецдомоуправление» - 13,022%, ООО УК «Доверие» совместно с ООО «Единая УК» (входят в одну группу лиц) – 15,513%.

Основную долю по состоянию на 31.03.2013г. (40,55%) по управлению многоквартирными домами занимали три хозяйствующих субъекта: ООО УК «ЖРП-8» – 12,399%, МУП г. Ижевска «Муниципальная управляющая компания – Спецдомоуправление» – 12,767%, ООО УК «Доверие» совместно с ООО «Единая УК» (входят в одну группу лиц) – 15,384%.

Мероприятия Удмуртского УФАС России

1. Осуществлять контроль за развитием конкуренции на рынке услуг управления многоквартирными домами в г. Ижевске.

2. Осуществлять контроль за соблюдением законодательства при проведении конкурсов по выбору управляющих организаций органом местного самоуправления.

         3. Направить предложения в Администрацию муниципального образования «город Ижевск» и в Правительство Удмуртской Республики о принятии мер по развитию конкуренции на рынке услуг по управлению многоквартирными домами, в частности:

– создать равные условия по включению многоквартирных домов в программу капитального ремонта. Необходимо четко сформулировать механизм включения многоквартирных домов в муниципальную программу, а также проводить контроль за надлежащим расходованием выделенных средств. На постоянной основе доводить информацию о порядке включения домов в программу до управляющих компаний, ТСЖ и населения;

– ведение информационной работы с управляющими компаниями, ТСЖ и населением по вопросам выбора способа управления, правильности оформления соответствующих документов, порядка передачи технической документации, заключения и исполнения договоров управления домом;

– разработать меры по своевременному подписанию соответствующих договоров и иных документов в рамках норм действующего законодательства с управляющими организациями и ТСЖ по вопросам управления многоквартирным домом, в котором имеются жилые помещения, находящиеся в муниципальной и государственной собственности;

- развитие инициативы собственников жилья в вопросах управления многоквартирными домами;

– установить норматив потребления коммунальных услуг по электроснабжению, отоплению, горячему и холодному водоснабжению на уровне, обеспечивающем безубыточную деятельность хозяйствующих субъектов.

– обеспечить условия для создания новых ТСЖ, появления новых управляющих компаний, стимулирование добросовестной конкуренции между управляющими компаниями для повышения качества услуг, а так же удешевления услуг и расширения спектра предоставляемых услуг;

- разработка программ по привлечению инвестиций в сферу жилищно-коммунальных услуг, в частности в модернизацию и совершенствование сферы теплоснабжения, водоснабжения, энергоснабжения.

Приложение: на 7 л. в 1 экз.

Результаты анкетирования лиц, которым оказывались услуги по управлению многоквартирными домами в географических границах г. Ижевска

Анкетирование проводилось в период с 01 мая 2013г. по 22 мая 2013г.

Всего в Удмуртское УФАС России поступило 102 анкеты.

1. Укажите, пользовались ли Вы услугами управляющих компаний в 2011, 2012, 1 квартале 2013 года:

а) да – 100%

б) нет – 0%

2. Укажите какая организация осуществляет управление Вашим домом:

а) Укажите ее наименование:

ООО «УК «АСПЭК-Мастер» - 4,9%

ООО «УК «Колтома» - 2,94%

ООО «УК Доверие» - 2,94%

ООО УК «Рельеф» - 2,94%

ООО «Управдом плюс» - 2,94%

ООО «УК в ЖКХ г. Ижевска – Авангард» - 2,94%

ООО «УК Кедр» - 2,94%

ООО «Уралоптторг-ЖРП» - 2,94%

МУП г. Ижевска «Муниципальная управляющая компания – Спецдомоуправление» - 57,85%

ООО «УК «Жилфонд» - 2,94%

ООО «Аргон 19» - 2,94%

ООО УК в ЖКХ «Тепло плюс» - 2,94%

ООО «УК «Вест-Снаб» - 1,97%

ООО «УК-Ижкомцентр» - 2,94%

ООО УК «Ареола» - 2,94%

б) затрудняюсь ответить – 0%

3. Удовлетворены ли Вы качеством предоставляемых жилищных и коммунальных услуг:

а) полностью удовлетворен – 84,31%

б) не удовлетворен – 0,98%

в) удовлетворен частично – 14,71%

4. Тарифы, установленные на жилищно-коммунальные услуги, являются по Вашему мнению:

а) обоснованными – 65,38%

б) тарифы завышены – 19,23%

в) тарифы занижены – 0%

г) качество жилищно-коммунальных услуг не соответствует размеру установленной платы – 5,77%

д) затрудняюсь ответить - 9,62%

5. Какие жилищно-коммунальные услуги, по Вашему мнению, наиболее часто являются некачественными:

а) холодное водоснабжение – 3,15%

б) горячее водоснабжение – 17,32%

в) теплоснабжение – 9,45%

г) электроснабжение – 3,94%

д) обслуживание лифта – 3,94%

е) сбор и вывоз мусора – 15,75%

ж) уборка придомовой территории – 9,45%

з) текущий ремонт – 3,94%

и) капитальный ремонт – 13,38%

к) уборка мест общего пользования – 19,68%

6. Как Вы поступите, если тарифы на услуги управляющей компании на территории г. Ижевска возрастут более чем на 10 – 20 %:

а) будете продолжать пользоваться услугами организации, с которой у Вас уже заключен договор – 76,84%

б) будете искать организацию, которая предложит более низкий тариф – 23,16%

7. Возможно ли, на Ваш взгляд, заменить услуги по управлению многоквартирного дома на иные услуги:

а) да (укажите на какие) – 6,06%:

в т.ч. выбрать способ управления ТСЖ – 4,04%

б) нет – 93,94%

8. Имеете ли Вы возможность выбрать иную управляющую организацию (можно выбрать несколько вариантов ответа):

а) единолично не имею возможности, т.к. для этого необходимо проведение общего собрания собственников, что требует значительного количества времени – 56,76%

б) договор с управляющей организацией заключается на определенный срок и в соответствии с ч.8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещения на основании решения общего собрания вправе отказаться от исполнения договора только при условии неисполнения или ненадлежащего исполнения договора управления управляющей организацией – 33,33%

в) имею возможность – 9,91%.

9. На какие факторы Вы ориентируетесь при выборе организации, осуществляющей управление жилищным фондом:

а) величина тарифа – 19,15%

б) условия договора – 28,37%

в) качество предоставляемых услуг – 31,20%

г) месторасположение организации – 19,86%

д) иное (укажите) – 1,42%:

в т.ч. 0,71% - репутация компании; 0,71% - человеческие взаимоотношения.

10. Укажите, сколько раз в 2012 году и 1 квартале 2013 года в Вашем доме проводилось общее собрание собственников жилья, по вопросу выбора управляющей компании:

а) два и более – 21%

б) один – 34%

в) не проводилось – 39%

г) затрудняюсь ответить – 6%

11. Имеется ли у Вас возможность выбора управляющей организации, расположенной за пределами г. Ижевска:

а) да – 3,96%

б) нет – 30,69%

в) нет, т.к. услуга должна быть оказана по месту расположения дома – 65,35%